俄罗斯土地政策：外国投资者购地与租赁规则

能买的和不能买的：三条硬边界

俄罗斯土地政策的底层逻辑是：土地所有权可以给外国人，但农业用地和特定区域例外。这三条例外是判断任何项目可行性的起点，价格和回报率的讨论都排在它们之后。

第一，农业用地禁止外资所有，只能租赁。第二，边境地区土地不对外国主体开放所有权。第三，如果地块下面的矿产资源属于战略领域，收购还要走 57-FZ 的事前审批程序，审批与否是政府裁量，不是自动通过。

• 可以持有：工业用地、商业用地、居民点内的住宅用地，以及其上的建筑物和构筑物，前提是地块不在禁止清单上。
• 不得持有：农业用地所有权，包括外国公民、无国籍人、外国法人，以及外资持股过半的俄罗斯法人。
• 不得持有：边境地区土地所有权，例如索契、阿纳帕、格连吉克、新罗西斯克。
• 需审批：涉及战略资源或战略行业的地块，按 57-FZ 向政府委员会申请，时间与结果均不确定。

农业用地：为什么只剩租赁，49年怎么用

农业用地是外资最常见的兴趣点，也是限制最明确的一块。法律不允许外国主体取得所有权，但允许租赁，最长期限为49年。49年不是一个建议值，而是上限，实际合同期限取决于出租方和招标条件。

租赁权必须在国家登记簿中登记后才对第三人产生效力。没有登记的租赁合同，在抵押、转租和司法争议中都很难主张。另外，如果一家俄罗斯公司因为股权变动变成外资持股过半，它名下已有的农业用地必须在法定期限内转让出去，否则面临强制出售程序，这是并购俄罗斯农业企业时最容易被忽略的条款。

对来自中国的投资者来说，实务上常见的结构是：长期租赁加农业加工设施自持，用加工环节的资产作为抵押物，而不是试图取得土地所有权。这条路径合规空间更大，也更容易通过银行的融资尽调。

• 租期上限49年，具体年限在招标或谈判中确定。
• 租赁权必须办理国家登记，登记完成前不得对抗第三人。
• 外资持股比例变化会触发已持有农业用地的处置义务，收购前必须做股权穿透核查。
• 森林基金用地和水基金用地原则上不能转为私有，农业项目选址时要先确认类别。

边境与封闭区域：先查清单，再谈价格

俄罗斯有一份由联邦政府确定的地块清单，清单内的土地禁止外国公民和外国法人取得所有权。索契、阿纳帕、格连吉克和新罗西斯克是最常被提到的例子，但清单不止这四个地方，靠近国境线的多个市辖区都在其中。

这份清单会调整，某块地今天不在清单上，不代表交割时仍然不在。稳妥的做法是在签订任何预付款协议之前，由俄罗斯本地律师向罗斯реестр 和地方政府调取该地块当前的限制状态，并把这个查询结果写进合同的前置条件。

另一个容易被低估的风险是土地类别与实际用途不符。买下一块登记为农业用地的地块去建仓储，即使所有权没问题，用途违法也会导致项目被叫停，这在任何国家都一样。

• 受限区域名单由联邦政府制定并调整，签合同前必须重新核验。
• 限制针对的是所有权，租赁在部分情形下仍可能，但需逐案确认。
• 地块类别、允许用途、限制状态三项查询结果，应当作为交易文件的附件。

用俄罗斯公司持有：能做什么，不能绕过什么

设立俄罗斯法人是外资持有非农业用地的常规路径。公司可以购买工业、商业和住宅用地，也可以作为长期租赁的承租方。但公司结构并不能绕过农业用地禁令：只要外资持股过半，该公司同样被禁止持有农业用地。

来自被俄罗斯列为不友好国家的外国投资者，会面临特别账户制度、利润汇出和政府审批等额外要求。这些是合规事项，不是可以设计的结构问题。任何涉及跨境资金路径的安排，都应当由独立的合规与税务顾问出具书面意见，而不是依赖交易对手的说法。

资金结算方面，俄罗斯的对外结算结构已经明显转向：2025年有86%的出口以卢布和友好国家货币结算（俄罗斯央行，2025）。对来自中国、海湾国家、印度和中亚的投资者而言，这意味着本币和友好货币通道的可用性在提高，但具体到某一笔交易仍取决于银行的开户与合规政策。

• 外资持股过半的俄罗斯公司不得持有农业用地，股权设计无法规避。
• 不友好国家投资者的特别账户与审批要求，须由独立合规顾问评估。
• 公司持有土地后，土地税由地方确定，税率和优惠会变化，需按年度核实。

土地类别与用途变更：决定项目成败的中间环节

俄罗斯土地按用途分为若干类别，包括农业用地、居民点用地、工业与其他特殊用途用地、特别保护区用地、森林基金用地、水基金用地和储备土地。类别决定了你能建什么、能不能抵押、税负如何。

把农业用地转为居民点或工业用地是一个行政程序，由地方或地区政府决定，通常需要规划文件依据、公众听证和环境影响评估。这个过程不是走过场，周期以年计，而且可能被否决。理性的做法是在出价时把用途变更的不确定性计入价格，或者直接选择类别已经正确的现成地块。

工业用地的取得成本和后续合规成本通常低于居民点用地，但位置和基础设施接入条件更差。这两者之间的取舍，往往比土地单价本身更能决定项目最终是否可行。

• 土地类别写在国家登记簿中，不能靠合同约定改变。
• 用途变更由行政决定作出，周期长且有被否决的可能。
• 森林基金和水基金用地基本不可私有化，选址阶段应直接排除。

有哪些土地相关的优惠机制

俄罗斯确实存在若干与土地和基础设施挂钩的投资优惠机制，它们不是普遍性减税，而是逐个项目的合同安排。适用条件和土地提供方式会变化，必须以现行法规和项目审批结果为准。

远东的自由港机制是最常被提及的一个：自由港符拉迪沃斯托克已有2130个项目（KRDV，2026）。北极区已有1000名入驻方，申报投资额超过1.1万亿卢布（KRDV，2025年12月）。特别行政区有674家公司（俄罗斯经济发展部，2025）。特别投资合同累计90份，涉及投资超过2万亿卢布（俄罗斯政府，2025）。

税收方面，标准企业利润税为25%，在特殊制度下为0-5%（联邦税务局，2025）。标准增值税自2026年1月1日起为22%（联邦税务局，2026）。这些数字用于建立量级概念，具体项目能否适用、适用哪一档，需要单独测算。

• 优惠以合同和审批为前提，不是注册即自动获得。
• 土地在这些机制中通常以租赁或低价出让方式提供，期限和条件逐案确定。
• 利润税0-5%仅适用于特殊制度，与标准25%的边界需由税务顾问确认。

实际操作顺序：从尽调到登记

一笔土地交易的可执行顺序大致如下，每一步都有对应的出具方和文件。跳过任何一步，后面都会被要求补做。

第一步，确定地块的类别、允许用途和限制状态，向地方财产管理部门和国家登记机构调取资料。第二步，委托地籍工程师做地籍测量和地块界定，形成地籍文件。第三步，查询国家统一不动产登记簿，确认所有权、抵押、租赁和查封等权利负担。第四步，如果土地属于国家或市政所有，通过公开拍卖取得租赁权或所有权，拍卖条件和起拍价由组织方公布。第五步，签署合同，涉及法人交易通常需要公证或律师见证。第六步，在登记机构办理权利登记，登记完成才产生对抗第三人的效力。第七步，办理税务登记并按地方规定缴纳土地税。

如果地块上已有建筑物，建筑物的所有权人通常对所占地块享有优先取得租赁或购买的权利，这是谈判中一个实在的筹码。整个流程的周期和费用会因地区、地块类别和审批层级而变化，签署前应当由俄罗斯本地的法律和税务顾问出具书面核查意见。本文为一般性信息，不构成投资或法律建议。

• 尽调在前，付款在后，任何要求先付款再核验的安排都应视为风险信号。
• 权利登记是取得对抗效力的节点，不是签约日。
• 土地税、登记费用和拍卖条件都按地方规定执行，需逐案核实。

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