2026年俄罗斯土地市场：外国投资者须知

一、先看土地类别，再谈能不能买

俄罗斯的土地按用途划分为若干法定类别，包括农业用地、城镇建设用地、工业及其他特殊用途用地、受特别保护的自然区域、森林基金、水域基金和储备土地。外国人能不能取得所有权、能不能改变用途、能不能建设，全部取决于地块落在哪一类，而不是取决于投资人国籍这一单一因素。

对外国投资者而言，可操作空间最大的是工业、物流、仓储和城镇建设类土地。这类地块通常通过俄罗斯法人持有，交易在统一不动产登记簿（EGRN）中完成登记，权利自登记之时起生效。

一个常见误解是“买了楼就自然带地”。在俄罗斯，建筑物和其下地块是相对独立的权利客体，土地需要单独取得所有权或租赁权。若只买建筑物而不解决土地权利，后续改造、抵押和再出售都会遇到障碍。

• 农业用地：外国人不能拥有，只能租赁，期限最长49年
• 边境地区：包括索契、阿纳帕、格连吉克和新罗西斯克在内，对外国人土地所有权关闭
• 森林基金与水域基金：原则上归联邦所有，不进行私有化，通常只提供租赁
• 工业与城镇建设用地：在满足规划用途和审批条件的前提下，外国人可以取得所有权
• 战略行业相关地块：涉及地下资源等敏感领域时，需按第57-FZ号法律获得批准

二、农业用地：租赁是主路径，不是替代方案

农业用地是外国投资者最常问到、也最容易踩空的一类。法律明确禁止外国公民、外国法人、无国籍人拥有农业用地，租赁期限最长49年。对以种植、养殖、农产品加工为目的的投资人来说，长期租赁加上稳定的续租安排，才是现实结构。

俄罗斯法人如果存在外资参与，也可能被限制拥有农业用地。外资比例、控制关系如何认定，以及是否需要重组股权，都属于需要对最新法律文本逐条核对的问题，不应依赖二手信息。

农业用地还有一层约束来自用途本身：土地的许可用途（VRI）一旦确定，改变它通常需要地方层面的程序，可能涉及听证。把农业用地改成建设用地的难度远高于在城镇建设用地内部调整用途。

• 先确认地块类别是否为农业用地，再判断是买还是租
• 租赁合同应明确期限、租金调整机制、转租与抵押条款
• 核查是否存在长期租赁、地役权、抵押或其他负担
• 确认是否可以由地方以竞拍以外的方式直接出租，以及适用条件

三、边境地区限制：一份由联邦政府确定的清单

俄罗斯对边境地区的外国人土地所有权设有单独限制，适用清单由联邦政府确定并可能调整。索契、阿纳帕、格连吉克和新罗西斯克都在限制范围内。这些城市同时也是旅游和度假地产的热点，因此误解最多。

限制针对的是土地所有权，不等于该地区完全不能开展业务。租赁、持有建筑物、经营酒店或服务设施，在满足条件时仍然可行，但具体到某个地块需要单独确认。

由于清单范围和地方执行口径会变化，判断某个地址是否受限，应当以最新的官方信息为准，并由本地律师出具书面意见，而不是依据中介的口头说明。

• 先按地址核查是否落在边境限制清单内
• 受限地区的可行结构通常是租赁加建筑物所有权
• 度假地产项目的回报高度依赖地方政策和客流，需要独立评估
• 任何结构安排都应留有退出路径

四、从尽调到登记：一笔土地交易的实际顺序

俄罗斯的土地交易是程序驱动的。顺序错了，往往要重新做一轮，成本和时间都会放大。

第一步是尽调。需要取得统一不动产登记簿的摘录，确认所有权人、面积、地籍号、类别、许可用途、以及是否存在抵押、租赁、查封或第三方权利。第二步是核对限制：是否农业用地、是否边境地区、是否涉及战略行业审批。第三步才是确定交易结构 - 直接购买、通过俄罗斯法人购买，或长期租赁。

• 从国家或市政取得土地：通常通过公开竞拍，按土地法典规定的程序进行
• 从私人主体购买：形式为买卖合同，权利转移在统一不动产登记簿登记后生效
• 以股权方式收购持地公司：需要额外核查公司债务、历史权和审批要求
• 登记完成后：落实土地税或租金、许可用途合规、建设许可与地方规划衔接
• 全过程建议由俄罗斯执业律师和税务顾问分别出具意见

五、不友好国家投资者：特殊账户与政府审批

来自被列为不友好国家的投资者，在俄罗斯进行交易时适用特殊安排，包括特殊类型的银行账户制度，以及在涉及俄罗斯公司股权等交易时可能需要政府专门委员会的批准。这些规则属于合规事项，处理方式只有一种：在交易设计阶段就取得独立的合规与法律意见，按现行要求申报。

与此同时，来自友好国家的投资在俄罗斯外资中的比重明显上升 - 按联合国贸发会议数据经媒体引述，2025年约75%的外国直接投资来自友好国家，而此前约为25%。结算结构也相应变化，按俄罗斯央行2025年数据，86%的出口以卢布和友好国家货币结算。这不改变土地本身的限制规则，但会影响付款路径和资金调度安排。

需要强调：农业用地限制、边境地区限制和第57-FZ号法律下的战略行业审批，对友好国家和不友好国家投资者都适用，国籍只决定额外一层程序负担。

• 交易前明确资金来源、汇路和所需申报
• 涉及俄罗斯公司股权时，提前确认是否需要政府批准
• 战略行业投资项目按第57-FZ号法律走审批程序
• 任何规避限制的安排都不应被考虑，风险远大于收益

六、钱从哪里来：融资成本、税负与持有成本

土地是重资产，融资成本直接决定项目是否成立。按俄罗斯央行2026年9月的数据，关键利率为14%，这意味着本币融资的基准成本仍然偏高，交易结构的设计空间小于低利率环境。

税负方面，企业所得税标准税率为25%，特殊税收制度下为0-5%；自2026年1月1日起，标准增值税率为22%。土地交易是否适用增值税、如何开票、能否抵扣，需要在交易前与税务顾问确认，不能套用其他法域的惯例。

持有环节的主要成本是土地税或租金。自有土地按地籍价值计征土地税，具体税率由地方在税法规定的范围内确定；租赁国家和市政土地时支付租金而非土地税。地籍价值会定期重估，因此这两项成本都不是固定不变的，需要按年核对。

宏观背景方面，俄罗斯2023年和2024年实际GDP分别增长4.1%和4.9%（俄罗斯统计局数据）。莫斯科写字楼市场2026年二季度空置率为7.6%（IBC Real Estate数据），对计划自建或改造办公物业的投资人是一个可参考的供需信号。

• 融资：关键利率14%（俄罗斯央行，2026年9月），长期资金成本需单独测算
• 税负：企业所得税25%，特殊制度0-5%（联邦税务局，2025年）
• 增值税：标准税率22%，自2026年1月1日起（联邦税务局，2026年）
• 持有：土地税或租金，随地方税率与地籍重估变化，需逐年核实

七、区域政策与常见误区

俄罗斯确实提供区域性的投资激励。远东的自由港制度下已有2130个项目（远东发展公司，2026年）；北极区有1000名入驻居民、申报投资额超过1.1万亿卢布（远东发展公司，2025年12月）；全国已签署90份特别投资合同，投资额超过2万亿卢布（俄罗斯政府，2025年）。但这些优惠涉及的是税收、行政和基础设施条件，并不改变土地类别和外国人所有权的基本限制。

最常见的三个误区是：以为优惠政策等于可以买任何地；以为收购持地公司的股权就能绕开农业用地和边境地区限制；以为地籍价值长期不变。前两个会直接导致交易无效或审批被拒，第三个会影响现金流测算。

另一个结构性选项是特殊行政区制度，目前有674家公司注册（俄罗斯经济发展部，2025年），主要用于控股和重组安排，而不是用于直接持有土地。至于面向个人的无偿供地类项目，通常只对俄罗斯公民开放，外国投资者不适用。

本文为一般性信息，不构成投资、法律或税务建议。土地规则、审批要求和地方执行口径会变化，具体交易请委托俄罗斯执业律师、税务与合规顾问独立核查。

• 区域激励通常作用于税收和行政条件，不改变土地类别限制
• 股权收购不能替代对土地类别和边境清单的核查
• 地籍价值重估会改变持有成本，需纳入长期测算
• 个人供地类项目一般仅限俄罗斯公民

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