Что именно публикует городской портал
Портал не является брокером и не продает объекты от себя. Это витрина городского заказа: мэрия и подведомственные структуры выставляют здесь лоты, а инвестор конкурирует за них на открытых процедурах. Поэтому ключевая ценность портала - не 'доступ к объектам', а доступ к официальному извещению с полным комплектом условий.
Важно различать два типа ресурсов. Государственный портал публикует лоты, где продавцом или арендодателем выступает город. Коммерческие площадки и агрегаторы продают доступ к базе или услуги сопровождения. Первое бесплатно и первично, второе - сервис поверх него.
Для иностранного инвестора портал полезен как источник первичной проверки: здесь видны стартовая цена, шаг аукциона, размер задатка и состав прав на объект.
- Земельные участки под строительство и под аренду
- Нежилые помещения: офисы, склады, объекты стрит-ритейла
- Объекты культурного наследия под восстановление
- Концессии и инвестиционные соглашения по городской инфраструктуре
- Аренда городского имущества с последующим выкупом
Форматы сделок: аренда, продажа, концессия
Лоты различаются не только по объекту, но и по правовой конструкции. Аренда дает денежный поток, но не актив. Продажа дает право собственности, но требует капитальных вложений. Концессия и инвестиционное соглашение - это долгосрочные обязательства с фиксированными требованиями к результату.
На арендных торгах побеждает тот, кто предложит большую ставку, либо - в отдельных процедурах - тот, кто предложит лучшие условия по проекту. На продаже логика проще: цена. В инвестиционных процедурах оценивается совокупность: сумма вложений, сроки, качество концепции.
Отдельная категория - объекты с обременением: охранные обязательства, сервитуты, действующие договоры аренды. Они снижают стартовую цену, но увеличивают стоимость входа в проект.
- Аренда: денежный поток без права распоряжения объектом
- Продажа: полное право собственности и полная ответственность за объект
- Концессия: долгосрочный контракт с городом и обязательствами по результату
- Инвестиционное соглашение: обязательства по вложениям и срокам
Порядок участия: от регистрации до регистрации права
Процедура стандартизирована, но сроки и требования задаются в каждом извещении отдельно. Универсального календаря нет - читать нужно конкретную документацию по лоту.
Ключевой этап - не торги, а подготовка. Именно на этапе изучения документации отсеивается большинство неудачных сделок: обременения, техническое состояние, градостроительные регламенты и реальная стоимость приведения объекта в рабочее состояние.
- Регистрация на портале и получение усиленной электронной подписи
- Изучение извещения: стартовая цена, задаток, шаг аукциона, состав прав
- Заказ выписок и документов: ЕГРН, технический план, обременения, охранные обязательства
- Проверка градостроительных ограничений и разрешенного использования
- Подача заявки и внесение задатка в срок, указанный в извещении
- Допуск к торгам, участие в аукционе, подписание протокола
- Заключение договора и государственная регистрация права или договора аренды
Иностранный инвестор: допуск, счета, ограничения
Москва открыта для иностранного капитала в коммерческой недвижимости, но вход регулируется не порталом, а федеральным правом. Отдельного 'иностранного' раздела на городском портале нет - ограничения вы найдете в общем законодательстве.
Инвесторы из стран, которые в России отнесены к недружественным, работают через специальный режим счетов и получают отдельные разрешения на сделки. Это не запрет, а дополнительная процедура. Точный порядок меняется, поэтому его нужно подтверждать у профильного юриста по текущей редакции норм.
Есть и устойчивые отраслевые запреты, не связанные с гражданством покупателя напрямую, но влияющие на структуру сделки.
- Иностранные лица не могут владеть землями сельскохозяйственного назначения - только аренда сроком до 49 лет
- Приграничные территории, включая Сочи, Анапу, Геленджик и Новороссийск, закрыты для иностранной собственности на землю
- Сделки в стратегических отраслях требуют предварительного одобрения по закону 57-ФЗ
- Для инвесторов из недружественных юрисдикций действует специальный режим счетов и разрешительный порядок сделок
- Проверка соответствия структуры сделки требованиям валютного и корпоративного права обязательна до подачи заявки
Экономика лота: что считать до ставки
Стартовая цена на городских торгах - это не стоимость проекта, а лишь точка входа. Реальная экономика складывается из задатка, затрат на реконструкцию, налогов, эксплуатации и стоимости денег.
Стоимость денег в России сейчас высокая: ключевая ставка Банка России составляет 14% (Банк России, сентябрь 2026). Это напрямую влияет на дисконт, который инвестор закладывает в проект, и на срок окупаемости.
Налоговый контур также нужно считать заранее: стандартная ставка налога на прибыль - 25%, в специальных режимах - от 0% до 5% (ФНС, 2025). НДС с 1 января 2026 года составляет 22% (ФНС, 2026).
- Ключевая ставка 14% (Банк России, сентябрь 2026) - база для расчета ставки дисконтирования
- Налог на прибыль 25%, в специальных режимах 0-5% (ФНС, 2025)
- НДС 22% с 1 января 2026 года (ФНС, 2026)
- Вакантность офисов в Москве - 7.6% (IBC Real Estate, II квартал 2026), ориентир по заполняемости
- Задаток, шаг аукциона и сроки платежей фиксируются в извещении по каждому лоту
Риски, которые видно только в документах
Главный риск городских торгов - не переплата на аукционе, а недооценка обязательств, прилагающихся к объекту. Охранное обязательство по памятнику, обременение арендой, несоответствие фактического использования разрешенному - все это всплывает уже после подписания договора.
Второй риск - сроки. Инвестиционные соглашения и концессии содержат графики, за нарушение которых предусмотрены санкции. Третий - ликвидность: объект может быть куплен дешево и так же дешево продан, если у него узкий профиль использования.
Портал дает первичные данные, но не заменяет технический аудит, юридическую проверку и оценку. Для иностранного инвестора к этому добавляется комплаенс-проверка самой сделки.
- Обременения и охранные обязательства, повышающие стоимость входа
- Градостроительные ограничения, сужающие сценарии использования
- Штрафы за нарушение сроков по инвестиционным соглашениям
- Низкая ликвидность узкоспециализированных объектов
- Изменение регулирования и налоговых условий в горизонте проекта
FAQ
Инвестиционный портал Москвы - это государственный ресурс?
Да, это официальная городская витрина, где публикуются лоты, выставляемые городом: аренда, продажа, концессии и инвестиционные проекты. Участие в торгах через него не требует оплаты посредникам, но требует электронной подписи и внесения задатка по конкретному лоту.
Может ли иностранная компания участвовать в торгах по московской недвижимости?
В коммерческой недвижимости - как правило да, но с ограничениями. Инвесторы из недружественных юрисдикций работают через специальный режим счетов и разрешительный порядок сделок, а сделки в стратегических отраслях требуют одобрения по закону 57-ФЗ. Порядок меняется, поэтому его нужно подтверждать с юристом.
Можно ли иностранцу купить землю в Москве?
Земли сельскохозяйственного назначения иностранные лица могут только арендовать, сроком до 49 лет. Приграничные территории, включая Сочи, Анапу, Геленджик и Новороссийск, закрыты для иностранной собственности на землю. По конкретному участку нужно проверять категорию и разрешенное использование.
С чего начинать проверку лота на портале?
С извещения: стартовая цена, задаток, шаг аукциона, состав передаваемых прав. Затем - выписка ЕГРН, техническая документация, обременения, охранные обязательства и градостроительный регламент. Только после этого имеет смысл считать экономику проекта.
Учитывается ли ключевая ставка при оценке лота?
Да. Ключевая ставка Банка России составляет 14% (сентябрь 2026) и служит базой для ставки дисконтирования. Чем выше ставка, тем сильнее будущие доходы обесцениваются в текущих деньгах, и тем ниже разумная цена входа.
Информация на сайте не является офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Инвестиции связаны с риском, включая потерю всех вложенных средств. Заключение договоров с использованием инвестиционной платформы является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объёме. Цифры взяты из сторонних источников и датированы. Инвестор обязан соблюдать законодательство своей юрисдикции.