Mua đất tại Nga: Quy định cho người nước ngoài

Ba nhóm đất và ai được đứng tên

Luật Nga phân biệt người mua trong nước và nước ngoài theo loại đất chứ không theo quốc tịch của người bán. Trước khi đàm phán giá, cần xác định thửa đất thuộc nhóm nào, vì cùng một hợp đồng có thể hợp pháp với công dân Nga nhưng vô hiệu với người nước ngoài.

Điểm dễ nhầm nhất là đất nông nghiệp. Người nước ngoài, người không quốc tịch và pháp nhân có tỷ lệ vốn nước ngoài vượt ngưỡng luật định không được sở hữu loại đất này, kể cả khi mua thông qua công ty Nga. Họ chỉ có thể thuê, thời hạn tối đa 49 năm, và quyền thuê phải được đăng ký. Ngưỡng vốn và cách tính thay đổi theo luật hiện hành, nên phải kiểm tra lại với luật sư tại thời điểm giao dịch.

• Đất ở, đất xây nhà ở riêng lẻ, đất thương mại: người nước ngoài có thể sở hữu, trừ khu vực bị đóng
• Đất nông nghiệp: không được sở hữu, chỉ thuê tối đa 49 năm
• Đất rừng, đất quốc phòng, đất khu bảo tồn thiên nhiên, đất thuộc vành đai biên giới: không được sở hữu
• Đất đang thuộc sở hữu nhà nước: không mua trực tiếp, chỉ tham gia đấu giá quyền thuê hoặc nhận giao đất theo dự án

Khu vực bị đóng với người nước ngoài

Nga có danh mục lãnh thổ mà người nước ngoài không được sở hữu đất, chủ yếu vì lý do an ninh và biên giới. Các thành phố nghỉ dưỡng và cảng ở bờ Biển Đen như Sochi, Anapa, Gelendzhik và Novorossiysk nằm trong nhóm này. Một số khu vực biên giới khác cũng bị hạn chế theo danh mục do cơ quan có thẩm quyền ban hành và được cập nhật.

Hệ quả thực tế: cùng một dự án căn hộ ven biển có thể mua được ở tòa nhà này nhưng không mua được ở tòa nhà cách đó vài kilomet nếu thửa đất nằm trong vùng hạn chế. Danh mục không được xác định bằng cảm nhận địa lý mà bằng mã thửa đất trong EGRN. Bước kiểm tra này phải làm trước khi đặt cọc, và nên yêu cầu văn bản xác nhận từ luật sư địa phương chứ không dựa vào lời người môi giới.

Với đất thuê từ nhà nước trong các khu kinh tế, điều kiện còn phụ thuộc quy chế của từng khu, không chỉ phụ thuộc quốc tịch người thuê.

• Sochi, Anapa, Gelendzhik, Novorossiysk: người nước ngoài không được sở hữu đất
• Kiểm tra bằng mã địa chính của thửa đất, không bằng địa chỉ trên bảng hiệu
• Giấy xác nhận của luật sư địa phương nên có trước khi ký thỏa thuận đặt cọc

Trình tự thực tế khi mua một thửa đất

Thứ tự các bước quan trọng hơn nội dung hợp đồng, vì sai ở bước kiểm tra sẽ không cứu được ở bước công chứng.

• 1. Lấy trích lục EGRN: chủ sở hữu hiện tại, loại đất, mục đích sử dụng, diện tích, các hạn chế và quyền của bên thứ ba
• 2. Kiểm tra quy hoạch và điều kiện xây dựng với chính quyền địa phương: hệ số xây dựng, chiều cao, mục đích được phép
• 3. Kiểm tra thửa đất có nằm trong danh mục đóng với người nước ngoài hay không
• 4. Kiểm tra nợ thuế đất, nợ tiền điện nước và các tranh chấp đang được đăng ký
• 5. Ký hợp đồng mua bán bằng văn bản, có công chứng khi luật yêu cầu, kèm thỏa thuận thanh toán theo từng giai đoạn
• 6. Nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền tại Rosreestr (có thể qua trung tâm dịch vụ MFC) và nộp lệ phí nhà nước
• 7. Nhận trích lục EGRN mới ghi tên người mua, sau đó đăng ký nghĩa vụ thuế đất với cơ quan thuế

Hợp đồng, thanh toán và điểm pháp lý dễ mất tiền

Quyền sở hữu tại Nga phát sinh từ thời điểm ghi nhận vào EGRN. Một hợp đồng đã công chứng, đã thanh toán đủ nhưng chưa đăng ký thì người mua chưa phải là chủ sở hữu trước pháp luật. Vì vậy cấu trúc thanh toán nên gắn với tiến độ đăng ký, không gắn với ngày ký.

Với người mua ở nước ngoài, hai vấn đề thường gặp là thanh toán xuyên biên giới và đại diện. Thanh toán từ nước ngoài vào Nga phải đi qua ngân hàng có kiểm soát tuân thủ, thời gian và giấy tờ chứng minh nguồn tiền có thể dài hơn dự tính. Nếu không sang trực tiếp, cần giấy ủy quyền có công chứng và hợp pháp hóa lãnh sự, với nội dung ủy quyền đủ rộng nhưng vẫn giới hạn số tiền và loại giao dịch.

Một điểm nữa: mua nhà ở riêng lẻ về nguyên tắc đi kèm quyền với thửa đất theo nguyên tắc thống nhất của tài sản, còn căn hộ trong tòa nhà chung cư chỉ cho quyền với căn hộ và phần đất chung, không phải một thửa đất riêng. Hai cấu trúc này dẫn tới nghĩa vụ thuế và khả năng chuyển nhượng khác nhau.

• Đừng chuyển tiền trước khi có xác nhận hồ sơ đăng ký đã được tiếp nhận hợp lệ
• Giấy ủy quyền nên ghi rõ mã thửa đất, giá trị tối đa và thời hạn
• giữ lại toàn bộ chứng từ chuyển tiền: ngân hàng sẽ hỏi khi bán lại hoặc chuyển lợi nhuận ra nước ngoài

Nhà đầu tư từ quốc gia bị xếp vào nhóm không thân thiện

Đây là phần quan trọng nhất với người mua từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ. Nhà đầu tư thuộc nhóm bị xếp vào danh sách không thân thiện phải giao dịch qua tài khoản đặc biệt theo quy định của Ngân hàng Trung ương Nga, và một số giao dịch bất động sản cần phê duyệt của cơ quan chính phủ có thẩm quyền. Thủ tục này không phải hình thức: hồ sơ có thể mất nhiều tháng và không phải giao dịch nào cũng được chấp thuận.

Ngoài ra, các ngành được coi là chiến lược chịu sự điều chỉnh của Luật 57-FZ, với yêu cầu phê duyệt trước khi nhà đầu tư nước ngoài có quyền kiểm soát. Mua đất để làm dự án công nghiệp, cảng, hạ tầng hoặc tài nguyên có thể rơi vào phạm vi này ngay cả khi bản thân thửa đất không phải đối tượng hạn chế.

Việc xác định một khách hàng cụ thể thuộc nhóm nào, và giao dịch nào cần phê duyệt, là công việc của luật sư tuân thủ độc lập. Bài viết này không đưa ra cách xử lý cho từng trường hợp và không bàn tới việc lách quy định - điều đó vừa rủi ro vừa có thể cấu thành vi phạm.

• Tài khoản đặc biệt theo quy định của Ngân hàng Trung ương có thể áp dụng cho giao dịch và cho việc nhận tiền thuê
• Phê duyệt của chính phủ có thể cần cho giao dịch bất động sản và cho thương vụ trong ngành chiến lược (Luật 57-FZ)
• Cần tư vấn tuân thủ độc lập trước khi ký bất cứ thỏa thuận ràng buộc nào

Đất cho dự án: thuê từ nhà nước và các quy chế ưu đãi

Với dự án có vốn đầu tư, kênh phổ biến không phải mua đất tư nhân mà là thuê đất từ nhà nước hoặc nhận đất trong khu vực có quy chế ưu đãi. Đất nhà nước thường được giao qua đấu giá công khai hoặc giao trực tiếp không đấu giá khi dự án đáp ứng tiêu chí nhất định, và nghĩa vụ xây dựng theo tiến độ là điều kiện gắn với hợp đồng thuê.

Các quy chế đáng chú ý gồm khu kinh tế đặc biệt, Cảng tự do Vladivostok với 2.130 dự án đã đăng ký (KRDV, 2026), Vùng Bắc Cực với 1.000 nhà đầu tư và 1.100 tỷ rúp vốn cam kết (KRDV, 12/2025), và các vùng hành chính đặc biệt tập trung 674 công ty (Bộ Phát triển Kinh tế, 2025). Hợp đồng đầu tư đặc biệt - 90 hợp đồng với hơn 2.000 tỷ rúp cam kết (Chính phủ Nga, 2025) - là công cụ khác, phù hợp hơn với dự án sản xuất.

Điều cần nhớ: ưu đãi thuế và ưu đãi đất đi kèm điều kiện duy trì đầu tư. Không hoàn thành cam kết vốn hoặc tiến độ có thể dẫn tới thu hồi ưu đãi và cả quyền thuê đất. Với pháp nhân, thuế lợi nhuận phổ thông là 25%, còn trong các chế độ đặc biệt là 0-5% (Cục Thuế Liên bang, 2025) - chênh lệch này chính là lý do tồn tại của các quy chế trên, và cũng là lý do các điều kiện đi kèm chặt.

• Đấu giá quyền thuê đất nhà nước: công khai, thắng theo giá và theo cam kết đầu tư
• Giao đất không đấu giá: gắn với dự án đủ tiêu chí, có nghĩa vụ tiến độ xây dựng
• Cảng tự do Vladivostok, Vùng Bắc Cực, vùng hành chính đặc biệt: ưu đãi kèm điều kiện duy trì đầu tư

Chi phí sở hữu và thuế khi bán lại

Ngoài giá mua, người sở hữu đất tại Nga chịu thuế đất hàng năm, tính trên giá trị địa chính do địa phương xác định, với mức do chính quyền địa phương quy định trong khung luật cho phép. Với cá nhân sở hữu nhà, có thêm thuế tài sản cá nhân. Với pháp nhân, đất và nhà nằm trên bảng cân đối và chịu thuế tài sản doanh nghiệp.

Khi bán, cá nhân chịu thuế thu nhập cá nhân, có miễn trừ nếu thời gian nắm giữ đủ dài theo luật hiện hành; pháp nhân chịu thuế lợi nhuận 25% hoặc mức ưu đãi 0-5% nếu thuộc chế độ đặc biệt. Dịch vụ xây dựng và nhiều dịch vụ liên quan chịu VAT 22% kể từ ngày 1/1/2026 (Cục Thuế Liên bang, 2026). Các mức này thay đổi theo luật, nên mọi tính toán dài hạn phải được cập nhật với kế toán địa phương.

Chi phí ít được nhắc nhưng có thật: thuế đất tăng theo chu kỳ định giá lại địa chính, chi phí duy trì bất động sản trống, và chi phí chuyển tiền. Mặt bằng văn phòng tại Moskva đang có tỷ lệ trống 7,6% (IBC Real Estate, quý 2/2026) - con số này cho thấy thị trường cho thuê không phải lúc nào cũng hấp thụ được nguồn cung, điều đáng cân nhắc với bất động sản thương mại mua để cho thuê.

Rủi ro nên định giá trước khi ký

Rủi ro phổ biến nhất không phải là lừa đảo mà là mua đúng thửa đất nhưng sai mục đích. Đất nông nghiệp được quảng cáo là đất xây nhà ở nhưng chưa chuyển mục đích; người mua nước ngoài lại càng ít dư địa để hợp thức hóa sau đó. Tương tự, đất thuê từ nhà nước không cho phép tự do chuyển nhượng hay thế chấp như đất sở hữu.

Rủi ro thứ hai là pháp lý thay đổi: danh mục khu vực hạn chế, điều kiện phê duyệt, và quy định về tài khoản đặc biệt đều có thể được điều chỉnh. Một giao dịch hợp pháp hôm nay có thể gặp khó khăn khi bán lại, đặc biệt nếu người mua tương lai cũng là nhà đầu tư nước ngoài. Rủi ro thứ ba là tỷ giá và thanh khoản: giá đất tính bằng rúp, nhưng vốn của nhà đầu tư thường tính bằng đơn vị khác, và việc chuyển lợi nhuận ra ngoài phụ thuộc quy định tại thời điểm đó.

Cách xử lý thực dụng là đưa các câu hỏi dưới đây cho luật sư địa phương và yêu cầu trả lời bằng văn bản trước khi đặt cọc: thửa đất chịu hạn chế nào với người nước ngoài; ai phê duyệt giao dịch; tiền thanh toán đi qua tài khoản nào; nếu bán lại thì ai là nhóm người mua hợp pháp.

Bài viết này là thông tin chung về cơ chế, không phải tư vấn đầu tư hay tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể.

FAQ